未来之路中国地产经营者国际课程－潘石屹现场干货分享

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问：潘老师您好，摄影和地产是否有关系？是否有必要在国内建一些有国外元素的建筑？

潘石屹：我们SOHO中国的平台化管理其实覆盖了方方面面，从工程建设、资产租赁、物业管理、再到办公，我们是一个全业务、全范围的覆盖。其中我们所有摄影照片的管理都平台化了，你只要把它进行系统化管理，才不会出问题。摄影和地产实际也是摄影和建筑之间的关系，它们是有点关系的，无论是摄影还是建筑，在中国都能高效率完成。可是市场上缺的东西也正是摄影与建筑相通的一点，那就是要美。

这个世界上有艺术感、美感的产品从来都是受人追捧的，如果是大众化的流水线的产品，是没有市场的。我觉得把国外的景点带到中国来是不用的，中国设计的比世界上任何一个国家设计的都好，在北京、上海能够代表全世界设计水平的建筑多的是，大鸟巢、CCTV、中国大剧院等，这些都是全世界没有过的。所以我觉得建筑艺术，中国远远的走在全世界最前面。

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问：美国中央公园的豪宅，您怎么看待它的命运？美国的地产和中国的地产最大的不同在哪里？您更愿意在哪边开发？

潘石屹：在美国的中国的开发商，90%的全都亏钱了，我了解到的一般的都亏了50%，为什么会亏钱呢？我觉得有两个原因：

第一个原因，不了解美国的市场，我们也不了解，但是我们去就和别人合作，在中国把房地产搞明白了，到美国不一定明白。不了解市场的第一个就是掌握不住规模，在中国好的开发商一个月能够销售一千套房子，在曼哈顿好的开发商一个月销售一套房子，一套和一千套差距多大？就好比蚂蚁和大象，情况是完全不一样的。所以我觉得这个是所有中国的开发商去了犯的一个大的错误，规模没搞清楚。

第二个原因，是没搞清楚房子的使用率，中国销售的时候都是按建筑面积去销售，而在美国销售是按照套楼面积算的，电梯间的面积都不算。我们现在有的住宅的使用率才达到75%-76%之间，而美国的使用率是85%-87%之间，所以对市场的环境不熟悉，是很惨的。

我觉得对一个不了解的市场与当地的开发商合作是特别重要的。你问曼哈顿中央公园豪宅的这些市场我个人的话的话不看好。

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问：您觉得中国的企业家应该具备什么样的价值观？

潘石屹：中国企业家的价值观应该跟中国人的价值观是一样的，而且这个价值观不能区分中国的企业家、外国的企业家，价值观都应该是一样的。我专门写了一本书叫《我的价值观》，里面我觉得最重要的一条就是诚信，诚信是最重要的价值观，我觉得我们企业家的诚信就是对政府税收的一个最大的保护，对价值观的保护。

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问：您公司资产达到600亿人民币了，在这样资产的状态下您赚钱的动力怎么去支撑呢？ 未来中国的经济可能不是非常好，您觉得应该怎样做减法？

潘石屹：我现在建了498万平方米的房子，在美国人面前一说的话，他们算平方尺，一算他就说你建了这么多房子啊，在中国人面前的话，我不敢说，因为开发商做的都比我大十倍、二十倍的量多的不得了。

我现在资产规模600多个亿，人家都上千亿了，都冲着万亿去奔了。所以我觉得在中国人开发商面前的话，不敢说。我呢就是控制这个规模吧，公司规模做到多大不重要，最关键能够进入良性循环是特别重要的。我们600多亿的资产，不到178亿的负债，负债的指标大概是30%左右，这样一个负债率，我觉得还是比较舒服的。所以我觉得在发展的过程中，要把负债率控制好。

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问：中小企业怎样去做平台化管理呢？成本是不是很高？

潘石屹：现在这个管理成本不大了，各种软件互联网的环境，所有的人都可以用的智能手机，使这个成本大幅度的降下来。不要说是几百亿的资产要管理，我照上几张照片都是平台化的管理，所有的东西每一张照片谁照的，谁修的？洗了多大的？有没有寄出去？报纸上用没用？杂志上用没用？互联网上用没用？都可以追溯。我觉得平台化的管理跟公司的大小是没有关系的，而且这个管理的成本实际上是非常低的。我们平台就十几个人去管理。

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问：您的平台管理对我们开放吗？

潘石屹：不开放。可以去看看，因为数据都是真实的几万个客户的数据，而且有一些东西都是实时的。

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问：从您的角度来看，您觉得外汇管控对海外地产的影响会是一个持续性的影响还是一个短暂性的影响？

潘石屹：持续性的影响。就是个人钱都出不去了，公司的钱也出不去，我们对中国跟美国房地产公司都比较熟悉的，他们就是因为钱出不去，所以现在就碰到一个特别大的困难。在目前这样一个环境下，说把中国的外汇放开了，让个人跟企业的钱都能出去，这种可能性我觉得不是特别大，我觉得是一个长期性的影响，你如果有这方面需求，一定要做长期的准备。要把世界更快更好更有效率连接起来，带来合作、团结、和平，这也正是建设的力量。

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“未来之路”中国地产经营者本月课程将于8月24-25日隆重开启，届时，由中国房地产之父、中国房地产开发集团总裁孟晓苏，创新文旅地产阿那亚创始人马寅，碧桂园千亿营销体系构建者朱晓波三位大咖联袂出席，从政策、实战、营销三个维度展开分享，敬请期待！