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“国地税合并、税制大变革”下建安与房开企业关键流程主要税种实务操作与风险防控
“国地税合并、税制大变革”下建安与房开企业关键流程主要税种实务操作与风险防控
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课程详情

甲方乙方 房地产与建安业

两位财税大咖联袂主讲

何广涛 中国人民大学会计学博士,高级会计师,注册税务师,北京理工大学、首都经贸大学、北京工商大学校外研究生导师,历任国家体育场“鸟巢”项目财务主管,特大型项目部总会计师,集团公司税务负责人等多重岗位锻炼,具备完整的建安行业全流程财税实操经验。深耕建安领域财税笔耕不辍,两年来累计已发表原创文章三百余篇。最新著作:《建筑业与会计实务增值税管理》    

蔡 嘉 快与财经集团CEO,事务所所长,高级研究员,多家知名地产建安公司的财税顾问,前上海市税务局大企业管理所副所长,曾任世界五百强绿地集团、益海嘉里集团、众邦金控集团等财务总经理、税务总监、投资总监等职位。北京大学硕士研究生,会计学硕士,法学、会计学双学士中国企业财务管理协会上海市房地产财务管理专业委员会副会长。

课程背景

建筑安装企业经营特点鲜明,管理模式各异,涉及财税和会计问题极其复杂。长期以来,很多企业不规范操作的风险在增值税时代都暴露无遗,不同程度的存在漏缴甚至多缴税款的情况。为帮助企业降低涉税风险,提高规范化运作水平,在招标、合同、收入、工程成本、挂靠业务等涉税处理;诚邀各建筑业企业财税管理人员参加。   


2018年注定将在中国税收史上留下浓墨重彩的一笔,“国地税合并”“税制大变革”正以超出我们想象的速度奔走而来。置身于如此背景,房地产开发企业的财税工作挑战重重,风险与收益并重,拿着相比其他行业的高薪,当然需要做着不同于其他行业的创新工作。本课程不同于以往房地产课程的肤浅内容整理汇编,精挑细选了三十个高难度问题,剥开表层的纷繁复杂,综合运用“财、税、法”三个维度的知识全面,深入地为大家条分缕析、剥丝抽茧,直击问题的核心,通过一天的课程展示当前房产财税领域前沿的实操案例和战略思考。


课程大纲

   第1天课程内容(何广涛 主讲)


一、投招标决策及合同管理涉税分析
1、增值税税率下调、小规模纳税人回转对建筑业企业有什么影响?
2、增值税对工程造价有什么影响?一般计税项目造价为111万元,简易计税造价就是103万元吗?
3、业主类型和计税方法对建筑业企业的投标报价有什么影响?
4、简易计税报的价,业主非要按照一般计税开票如何处理?一般计税报的价,业主非要按照简易计税开票如何处理?
5、两种不同类型的甲供工程,如何进行涉税处理?总包对分包供应材料设备,属于不属于甲供工程?
6、投招标决策中,预算部门、物资采购部门、合同管理部门、财务部门应扮演什么角色?
7、建筑业企业招标和采购决策时,评标指标与计税方法有什么关系?
8、合同中必备的涉税条款包括哪些?
二、收入涉税处理
1、验工计价阶段(包括甲方和分包方),是否发生纳税义务?应当如何进行会计处理?
2、收取工程进度款时,有哪些规定动作必须完成?
3、收款时间与开具发票时间不在同一个月的,应如何进行涉税处理?
4、工程结算阶段(包括甲方和分包方)涉及的质保金何时发生纳税义务?企业所得税如何确认?质量缺陷           
期内发生维修支出,如何进行税会处理?业主没收质保金,如何进行税会处理?
5、结算收入被核减,小于已开发票金额,多开的发票应当如何处理?
6、以房抵债,包括业主抵给总包自用,以及总包再次抵给分包,应如何进行增值税和所得税的处理?如何减少应纳印花税和契税金额?
7、预收款不发生纳税义务,那什么时候发生呢?发生时应如何进行税务处理?如何开具发票?
8、预收款预缴的增值税,在抵减时是否一对一?
9、总包合同约定的预收款,实际支付时,工程已经开工,还可以按照预收款进行税务处理吗?
10、为什么说预收款预缴增值税时,不需要预缴0.2%的企业所得税?
11、总包对分包的预付款,应如何进行税务和会计处理?
三、工程成本涉税处理
1、自有工人、劳务派遣、包工头个人以及劳务分包等人工费,应如何进行规范化操作?为什么说以虚假的工资表列账存在极大的税务风险?
2、材料已入库但尚未取得扣税凭证,应如何进行暂估入账?
3、商品混凝土的采购,如何才能获取经济利益最大化?17%税率一定比3%税率合算吗?
4、苗木花卉等绿化工程所需材料,如何才能抵扣进项税额?
5、砂土石料地材、食堂费用等难以取得发票的,应如何进行处理?
6、自购机械、只租设备不带操作人员、租设备同时配备操作人员,应当如何议价,如何开票,如何抵扣?
7、租入机械设备,如果既用于一般计税项目又用于简易计税项目,如何抵扣进项税额?
8、租入机械设备,如取得品名是“建筑服务”的租赁费发票,会计上应当如何进行处理?
9、自产货物+建筑服务、外购货物+建筑服务、电梯工程、园林绿化工程等分包成本如何进行税务处理?应取得何种编码简称的发票才算合规?
10、工程现场发生的水电费,总表单位为业主或其他单位,无法取得自来水公司和电力公司开具的发票,应如何处理?
11、租入施工机械所需加油费,是否可以抵扣进项税额?购买的加油卡,如何取得专票及抵扣进项税额?
四、挂靠业务的处理(重点
1、挂靠人代垫资金如何处理最规范?
2、不同计税方法下挂靠分成的利润如何进行计算?
3、挂靠利润如何提取?
第2天课程内容(蔡嘉 主讲)
一、“国地税合并、税制大变革”下房开企业全生命周期财税管控战略思考
1、“国地税合并”过渡期房开企业财税管控必要动作
2、“税制大变革”下房开企业合同控税的误区:合同价款想改就能改?——合同情势变更理论的税法考量
3、房开企业全生命周期税负不平衡问题的战略解决思路
4、“营改增”时代房开企业全供应链税务筹划战略的实现路径
二、房开企业资源取得阶段主要税种实操与风险防控
1、土地价款扣除:增值税、企业所得税、土地增值税
1)增值税销售额扣除土地价款:按项目还是按公司?
2)土地返还款如何处理?——走出冲成本或计收入的“二元误区”
3)动迁还平增值税的计税依据如何确定?
4)母公司拿地项目开发土地价款扣除的三种路径
2、城市更新项目涉税问题分析——来自一手案例剖析
3、房地产土地拓展投资不同模式的财税安排
1)一级市场:招拍挂、勾地、一二级联动
2)二级市场:资产收购、股权收购、产权/司法拍卖、要钱不要地
4、市政建设配套费是否需要缴纳契税?——税总最新的口径
5、印花税、土地使用税等小税种的细节问题分析
三、房开企业融资环节主要税种实操与风险管控
1、集团内部关联方资金拆借纳税风险分析与稽查应对——来自2017年稽查动态的最新口径
2、大额贷款与其他应收款并存纳税风险与稽查应对——增值税视同销售与企业所得税利息扣除两头围堵
3、资金池运作模式纳税风险分析与稽查应对
4、统借统还纳税风险分析与稽查应对
5、混合性融资(“名股实债”)纳税风险分析与稽查应对
四、资源加工阶段主要税种实操与风险管控
1、企业所得税全生命周期申报纳税流程——税会差异如何调整?实际毛利与预计毛利差额滞后确认的稽 查风险防范
2、建安房企甲供工程的博弈——以施工水电为例
3、境外设计费如何代扣代缴相关税费?——房企、境外设计公司、境内代理三方协议模式的“虚开风险”
4、开发成本超过评估指标值就要补税吗?
5、建安成本偏高——房地产企业反避税案例
6、成本发票滞后取得(跨期票据)的扣除问题?——追溯调整法与未来适用法的选择?
7、营销设施建造费(销售样板房、售楼处)纳税风险分析与稽查应对——增值税、企业所得税、土地增值税的处理异同
8、地下车位的财税处理:风险与收益的权衡
1)国税发【2009】31号文第33 条如何理解?
2)人防车位销售,建造成本还可以作为公配处理吗?
3)无产权地下车位销售房产税风险的规避
五、资源流通与管理阶段主要税种实操与风险管控
1、金税三期系统中重点监控与预警的房开企业财务数据
2、预收账款的增值税会计处理——来自实操案例的讲解
3、价外费用(违约金、赔偿金、奖励费等)纳税风险分析与稽查应对——来自稽查案例的讲解
4、“限地价+竞配建”无偿是否视同销售?——走出现有认识的误区
5、“双合同销售”、分拆房价销售纳税风险分析与稽查应对
6、“工抵房”纳税风险分析与稽查应对——“五方协议”模版分享
7、印花税、土地使用税、房产税——财会【2016】22号文后在土增税清算时能否扣除?
8、土增税清算时间早晚如何决策?——国税总局【2016】81号公告的深度解读
 
第三部分: 现场疑难问题解答(纸质问题请提前打印或书写工整)
 
【培训对象】全国各房地产建安企业总经理、 财务总监、经理、主管、会计等财税人员                    
 全国各省市国税局、地税局、会计所、税务所、律师所、财税咨询公司负责人                                
【培训时间】请咨询试听惠客服                                                        
【培训地点】杭州海外海百纳大酒店(杭州市沈半路456号) (精品班课)                              
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